Muchas personas siempre han soñado con construir su casa a medida. Bien es cierto que la mayoría de viviendas que se construyen ya vienen bajo los parámetros de la promotora o constructora, pero algunos se embarcan en la aventura de edificar la suya propia. ¿Qué hay que hacer y cuánto cuesta construir una casa? En este artículo lo explicamos.
Obviamente, el precio varía en función de los deseos y necesidades del propietario. El tamaño, el terreno, el arquitecto o la ubicación, son algunos de los factores que más inciden en el coste. Estos son las cuestiones a tener en cuenta:
Comprar el terreno
El primer paso para construir una casa es comprar un terreno que se adecue a los requerimientos de la vivienda. Como norma general, las parcelas cuentan con una superficie máxima edificable. Esta es la cantidad de m2 que puedes construir en la parcela, ya sea en una planta o en varias. Normalmente, viene marcado por los ayuntamientos.
Otro aspecto relevante a la hora de buscar parcela es distinguir entre suelo urbano, urbanizable y rústico.
- Urbano: Ya está listo para construir. Cuenta con todas las acometidas, servicios e instalaciones. Es el ideal para construir una casa, ya que tras comprarlo se puede comenzar a edificar.
- Urbanizable: Es el que en un momento determinado, y tras las actuaciones pertinentes, pasa a ser urbano y, por ende, edificable. Convertirlo a urbano supone mayor gasto.
- Rústico: Tiene limitaciones en función del uso que se le vaya a dar a la vivienda, la comunidad autónoma en la que se encuentre y no en todos está permitido construir.
Antes de comprar un suelo para construir una casa, se debe tener en cuenta las limitaciones y las características del terreno. Lo ideal es consultar a un arquitecto con experiencia en la zona, ya que él te podrá orientar.
Respecto al precio del terreno, este depende de los m2 y de la ubicación. No es lo mismo comprar una parcela cerca de una gran ciudad que en una zona casi despoblada.
Contratar al arquitecto
Si te has decantado por construir tu propia casa, seguro que has volcado una gran dosis de ilusión. Tienes una idea, una imagen, en mente y ahora toca hacerla realidad. Para ello, contar con un arquitecto hábil es primordial. Antes de contratar a un arquitecto, lo ideal es indagar en sus trabajos anteriores y ver si coinciden con tus aspiraciones.
El precio de contratar un arquitecto para el proyecto varía enormemente. No hay nada establecido. Puedes encontrar arquitectos desde 5.000 hasta más de 30.000 euros. El prestigio y las características del proyecto son las dos grandes variables que inciden sobre el precio final.
Anteproyecto
“El cliente expone todas sus ideas, necesidades e inquietudes al arquitecto. En base a esto y al estudio de la normativa, se elabora una serie de planos sencillos y fotomontajes, hasta que el cliente visualice su futura casa y esté plenamente satisfecho”, explica Ignacio de la Vega, arquitecto del estudio delavegacanolasso. “Este proceso suele durar un mes, pero variará en función del entendimiento entre arquitecto y cliente”.
Proyecto básico
Una vez definido en el anteproyecto, la volumetría y distribución, se elabora el proyecto básico. Se trata de un conjunto de planos, memoria y el avance de presupuesto.
Esto, junto con una serie de documentos que varían en cada ayuntamiento, servirá para solicitar la licencia de obra. En el momento en el que se solicite la licencia, habrá que pagar unas tasas y pagar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Los impuestos variarán en cada municipio, pero suele estar en torno al 4% del avance de presupuesto que aparezca en el proyecto básico (Una estimación del coste de construir la vivienda).
“El proyecto básico se puede realizar en dos meses aproximadamente. El plazo para que concedan la licencia y poder empezar la obra es muy variable, pero en España la media está en nueve meses. Se emplea este periodo para definir el proyecto y pedir presupuestos, de tal manera que se pueda empezar la obra nada más tengamos la licencia”, explica de la Vega.
Proyecto de ejecución
En este paso es donde se define en detalle el proyecto, se calcula la estructura, instalaciones y se precisan todos los acabados.
“En este momento se debe contratar al aparejador, que será el director de ejecución durante la obra y realizará las mediciones del proyecto de ejecución. Las mediciones son algo así como la ‘lista de la compra’ de la casa, un listado detallado de todo lo necesario para poder construir la casa”, comenta de la Vega. “Con las mediciones será con lo que pediremos precio a las constructoras y tendremos entonces, y solo entonces, el precio real de construcción de la casa”, añade.
Obra
Una vez se han comparado los precios de las constructoras, se ha elegido una y se posee la licencia de obra, se podrá comenzar la obra. “Lo habitual para una vivienda unifamiliar es que la obra dure entre 12-14 meses, en caso de viviendas construidas por la forma tradicional, y de tres a cuatro meses para casas prefabricadas”.
¿Hay que pagar impuestos?
España es un país con predilección por los impuestos. Como se ha explicado unas líneas más arriba, sí hay que pagarlos para construir una casa. Ignacio explica que “antes de empezar la obra, hay que pagar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) y unas tasas al ayuntamiento en el que la vivienda se vaya a construir. Esto supone un porcentaje del presupuesto de obra, que varía en cada municipio, pero que suele estar entre el 3 y el 5%”.
Por otro lado, también hay que pagar IVA, que para un particular que construye su propia casa (Autopromoción) es del 10%. Este coste se pagará mes a mes, según avance la obra.
Una vez terminada la obra se tendrán los siguientes gastos:
- Una tasa de licencia de primera ocupación del ayuntamiento, que ronda entre el 0,5 y el 1% del presupuesto.
- Escriturar la casa ante notario y registrarla en el Registro de la Propiedad. Los honorarios del notario y del registrador son del alrededor del 0,5% del valor vivienda.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la declaración de obra nueva. El 1,5% sobre el valor de coste de la obra nueva.
- Dar de alta los suministros de agua, luz y solicitar la cédula de habitabilidad. Todo esto suele rondar en torno a los 500-700 euros.
¿Hay que pagar seguros?
“Para la obra, los seguros los contratan el aparejador, el arquitecto y la constructora. El propietario lo que tiene que pagar son unos avales por Gestión de Residuos y por Ocupación de Aceras, que si no ocurren percances se deben devolver al final de la obra. Esto suele ser en torno a 1% del presupuesto, pero también oscila según el municipio”, explican desde delavegacanolasso.
¿Dónde está el mayor gasto?
No hay un lugar en concreto, ya que depende enormemente de los deseos del cliente. El estudio nos muestra el desglose de precios de una vivienda que van a construir en Valdebebas, Madrid, de 300 m2, tres plantas, estructura tradicional de pilar y vigas de hormigón y fachada de ladrillo.
- Actuaciones previas: 0,00
- Movimiento de tierras: 22.359,95
- Evacuación de aguas: 9.213,44
- Cimentaciones: 14.362,42
- Estructuras: 76.858,55
- Impermeabilización y aislamiento: 16.991,69
- Albañilería: 15.648,88
- Acabados, revestimientos y falsos techos: 38.684,02
- Carpintería exterior de aluminio con 60 vidrios: 38.258,96
- Carpintería interior madera: 0,00
- Cerrajería: 14.083
- Vidriería: 2.151,90
- Pinturas: 3.853,81
- Suministro de agua: 5.033,75
- Sanitarios y grifería: 7.104,51
- Electricidad: 12.807,20
- Climatización: 340
- Calidad del aire: 4.339,92
- Aerotermia: 18.886,89
- Protección incendio: 206,69
- Telecomunicaciones: 2.417,87
- Control de calidad: 1.000
- Gestión residuos construcción y demolición: 3.360
- Seguridad y salud: 1.000
- Grúa: 5.000
- Energía solar: 2.420
- Fachada: 30.085,47
- Cerramiento de parcela: 7.939,30
Para este proyecto, el presupuesto total es de 354.390, 22 euros, lo que supone un coste de 1.181,3 euros/m2.
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Contenido extraído del portal www.idealista.com
Autor:@Eduardo G. Martínez(colaborador de idealista news)
